Чи можна укласти договір дарування на будинок без оформлення земельної ділянки?

           Відділ «Скадовське бюро правової допомоги» Голопристанського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги роз’яснює чи можна укласти договір дарування житлового будинку без оформлення земельної ділянки? І взагалі, чи можна оформити будинок без землі?

          Якщо коротко, то відповідь - ні. З внесенням змін до Цивільного кодексу України та Земельного кодексу України,   відчуження об'єкта нерухомості без земельної ділянки - неможливе.  

• Частина 2 статті 377 ЦКУ зазначає, що кадастровий номер і розмір земельної ділянки, яка переоформлюється в зв'язку з передачею права власності на об'єкт нерухомості, що на ній розташована (споруда, будівля або житловий будинок), є істотними умовами договору про відчуження цих об'єктів.
• Частина 6 статті 120 ЗКУ також вказує, що кадастровий номер земельної ділянки (яка переоформлюється в зв'язку з передачею права власності на нерухомість, що на ній розташована) - це істотна умова договору, що передбачає передачу права власності на будь-який житловий будинок, будівлю або споруду.

        Підписання договору, що передбачає передачу права власності на нерухомість, яке пов'язане з переходом цього права на частину ділянки землі, відбувається після виділення такої частини в окрему ділянку і отримання ним свого кадастрового номера.

         Це означає, що неможливо дарувати будинок без землі, тому що кадастровий номер ділянки землі, на якій розташований будинок, повинен бути обов'язково вказаний в договорі дарування.

         Так, формально подарувати будинок без землі, а саме укласти сам договір дарування без кадастрового номера можна, але перехід права власності на нерухомість за таким документом не засвідчить жоден нотаріус, адже в ньому відсутня істотна умова.

         Що ж робити в ситуації, коли у дарувальника відсутні документи на землю?

         Ось коротка інструкція:

1. Потрібно привласнити земельній ділянці номер у кадастрі.
2. Після отримання кадастрового номера вказати його в договорі дарування будинку і звернутися до нотаріуса з метою оформлення права власності на вас.
3. Залежно від того, хто володіє або користується земельною ділянкою, переоформити це право на себе.

      Нагадаємо, що відповідно до частини 1 статті 377 ЦКУ, якщо ви отримали право власності на будівлю, споруду, житловий будинок (якщо тільки він не багатоквартирний), то до вас переходить і право власності або користування на ділянку землі, що вони на ньому розташовані, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника або користувача землі.

         У зв'язку з цим доцільно буде згадати про проект Закону № 0850 від 29.08.2019 про єдину правову частку земельної ділянки та розташованого на ній об'єкту нерухомості, прийнятому Верховною Радою України 02 лютого 2021 року.

         В найближчому часі цей Закон опублікують і вступлять у силу нові правила - право оренди / користування земельною ділянкою буде переходити автоматично до нового власника в разі набуття права власності на нерухомість, що на ньому розташована. А право попереднього орендаря / користувача на цю землю буде припинятися в силу закону, і для цього не треба жодних додаткових актів, рішень тощо.

          Конкретніше процедура передачі права оренди або користування на землю під придбаним об'єктом нерухомості буде виглядати так:

1. Якщо земля в оренді:

Ви як новий власник будинку, споруди тощо повідомляєте власника землі про реєстрацію вашого права власності на нерухомість (протягом 10 днів з моменту реєстрації) і пропонуєте укласти з вами договір на оренду.

Власник землі зобов'язаний повідомити попереднього орендаря про те, що тепер новий власник об'єкта - ви, і протягом 30 днів розірвати договір оренди з ним і підписати новий з вами.

2. Якщо земля на праві користування:

Орган виконавчої влади або місцевого самоврядування зобов'язаний протягом 30 днів з моменту реєстрації вами права власності на нерухомість припинити право постійного користування земельною ділянкою попереднього власника і передати землю в користування вам.

         Врахуйте ці нюанси, якщо виявиться, що земля під подарованим вам будинком знаходиться у когось в оренді або постійному користуванні.

        Таким чином,  договір дарування будинку без землі - недійсний, обов'язково потрібно отримати кадастровий номер земельної ділянки та вказати його в умовах договору.

        Кадастровий номер - це унікальний номер кожної земельної ділянки, що містить 19 символів і закріплюється за ним назавжди.

Для отримання кадастрового номера власник будинку зобов'язаний:

1. Звернутися в сертифіковану землевпорядну організацію. Фахівці цієї фірми проведуть геодезичну зйомку самої ділянки і нерухомості, розташованої на ній зроблять відповідні заміри і складуть план ділянки.
2. Землевпорядна організація підготує технічну документацію на землю і погодить її в територіальному органі Геокадастр.
3. Після всіх узгоджень земельна ділянка отримає свій унікальний кадастровий номер.

        Якщо розглядати випадок, коли здійснюється продаж житлового будинку без земельної ділянки, то для цього типу угоди діють такі ж правила, як для договору дарування.

        Так, раніше можна було у нотаріуса оформити право власності на будинок незалежно від землі, і після отримання такого права новий власник нерухомості вже займався оформленням ділянки самостійно, але зараз без кадастрового номера це зробити неможливо.

         В українському  законодавстві бачимо принцип єдиної частки земельної ділянки та нерухомості, яка на ній розташована. Якщо у землі і будинки, що на ній знаходиться, один власник, дарування землі без будинку - неможливе. При здійсненні такої угоди нотаріус буде оформляти одночасно два договори, і щодо дарування земельної ділянки, і розташованого на ній будинку.

         Якщо продавець або дарувальник будинку не бажає переоформляти на вас земельну ділянку, на якій він розташований, ви маєте право вимагати визнання за вами права власності на землю в судовому порядку.

          Подібна ситуація розглядалася Верховний Судом по справі № 364/515/19 від 26.12.2019, де дарувальник відмовлявся переоформляти і передавати у власність позивачу (обдарованому) ділянку землі, на якій розташований будинок, і це стало підставою для звернення останнього до суду з позовом про визнання за ним права власності на земельну ділянку.

         Верховний Суд вказав, що з аналізу норм ЦКУ та ЗКУ випливає, що існує принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Згідно цих норм визначення правового режиму земельної ділянки знаходиться в прямій залежності від права власності на будь-яку будівлю, споруду, що на ній розташовані. І оскільки обдаровуваний тепер є власником житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами на підставі укладеного договору дарування, то у відповідності до згаданих норм законодавства придбав право власності на землю, на якій розташовано його домоволодіння.

        Якщо виникає конфлікт зі стороною, яка відчужує вам нерухомість, з приводу переоформлення на вас землі, на якій вона розташована, вам потрібно подавати позов про визнання за вами права власності на земельну ділянку.

У разі виникнення додаткових питань звертайтеся за безоплатною правовою допомогою до відділу «Скадовське бюро правової допомоги» Голопристанського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги  за адресою:  Херсонська область, м.Скадовськ, вул.. Олександрівська, 34 каб. № 16 (перший поверх будівлі Скадовської райдержадміністрації), роб.тел. (05537) 5-46-21.